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El Tribunal Supremo de Puerto Rico, en una opinión escrita por el juez asociado Luis F. Estrella Martínez, determinó que la persona registradora de la propiedad, al ser confrontada con un planteamiento en torno a un posible exceso en la tributación requerida para la cancelación de un gravamen, tiene que examinarlo y no exigir el pago de forma mecánica.

Según el Supremo, el propósito es evitar el cobro de derechos en exceso a los dispuestos por la ley.

Lee el caso aquí: Oriental Bank v. Registrador de la Propiedad, 2022TSPR61

La opinión del Supremo reconoció que existe un vacío en cuanto al proceso de cobro de aranceles cuando se disputan las cantidades a cobrarse por, según se alega en este caso, un error en la manera en que se hicieron constar los embargos en el Registro de la Propiedad.

"No obstante, tal vacío no justifica el cruzarse de brazos y forzar un pago que bien podría constituir un cobro en exceso a lo ordenado por la ley. Por el contrario, según lo exige nuestro ordenamiento, hay que ejercer el cobro de aranceles de forma justa y conforme a los términos del estatuto que rige. Así, de haber alguna ambigüedad en este, sus disposiciones tienen que interpretarse de forma restrictiva en contra del Estado y a favor del ciudadano", sentenció el juez Estrella Martínez.

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En este caso, un banco salió favorecido en un procedimiento sobre ejecución de hipoteca de un inmueble en Arecibo. Luego de esto, el banco solicitó en el Tribunal de Primera Instancia una Solicitud para la cancelación de gravamen posterior. Instancia declaró con lugar esta solicitud y emitió un Mandamiento de cancelación de gravámenes posteriores, y ordenó la cancelación de 10 gravámenes posteriores, incluyendo siete embargos a favor del Estado Libre Asociado, dos embargos federales y el aviso de demanda instado por el banco.

El banco presentó el mandamiento, sin embargo, el Registro de la Propiedad identificó como falta que no se había pagado la cuantía correspondiente a la cancelación de los gravámenes. En respuesta, el banco presentó un Escrito de Recalificación, y solicitó el desglose de los embargos sujetos a aranceles y la cuantía que debía pagarse. Sobre la cuantía, el banco arguyó que los embargos referentes a contribuciones sobre ingresos no pagados reflejaban certificaciones querepetian el principal de años previos, por lo que cada entrada añadía el principal del año más reciente. Aseguraron que, por este error, debían solo pagar la cuantía más reciente.

El Registro de la Propiedad emitió una nueva notificación, en la que desglosó los diez asientos a cancelarse y las sumas a pagar. El Banco, aun inconforme, presentó otro Escrito de Recalificación. En esta ocasión, cuestionó los aranceles respecto a los embargos federales, los cuales, por disposición de ley, solo corresponde el pago de $10 para su cancelación. Además, el banco reiteró que los embargos a favor del Estado por concepto de contribuciones sobre ingresos repetían incorrectamente el principal de los años anteriores.

El Registro de la Propiedad no aceptó los planteamientos del banco, por lo que realizó notación preventiva denegatoria con respecto al asiento presentado.

El banco presentó un Recurso Gubernativo ante el Tribunal Supremo, en el que reafirmó los planteamientos del Escrito de Calificación.

Por su parte, el registrador argumentó en su alegato que el banco inicialmente presentó el escrito de cancelación de forma errada como exento de aranceles. Además, sostuvo que, en lo relacionado con los gravámenes a favor del Estado, indicó que su responsabilidad se limita a cumplir con la inscripción y a garantizar el cumplimiento de la ley, la cual exige el pago de los aranceles para la cancelación. Según el Registro de la Propiedad, no le compete determinar si los embargos a favor del Estado duplican cuantías de años contributivos, pues para el cálculo de los derechos de inscripción solo se toman en cuenta los gravámenes inscritos. Adicionalmente, el registrador reconoció que los gravámenes a favor del gobierno federal sólo pagan $10 por cada cancelación.

Según el Supremo, La Ley de Aranceles (Ley Núm. 91 de 30 de agosto de 1970) dispone sobre el pago de derechos al inscribir, anotar, cancelar o liberar un asiento en el Registro de la Propiedad.

"En fin, el Registrador tiene el deber de exigir el pago de aranceles siguiendo las normas aplicables. Correa Sánchez v. Registrador, 113 DPR 581, 591-592 (1982). En cuanto a esto, las disposiciones de la Ley de Aranceles, supra, fijan los derechos que han de pagarse cuando se solicita la inscripción, anotación, cancelación o liberación de un asiento en el Registro de la Propiedad. ESJ Towers, Inc. v. Registrador, 150 DPR 298, 311 (2000). Es por ello que un Registrador no puede requerir derechos en exceso de lo dispuesto por ley. Industrial Development Co. v. Registrador, 74 DPR 651, 653-654 (1953)", fundamentó el Supremo.

La opinión del Supremo apercibió a las personas registradoras sobre sus responsabilidades.

"Si bien, como el Registrador en cuestión afirma, su responsabilidad se dirige a garantizar el pago de los aranceles correspondientes previo a instrumentar la cancelación solicitada, tal ejercicio no puede producirse de manera maquinal e irreflexiva. Recuérdese, conforme se indicó previamente, la Ley de Aranceles, supra, fue creada con el propósito específico de evitar la doble tributación y su cobro autómata. Ello obedece al principio de que un Registrador de la Propiedad no puede requerir derechos en exceso de lo dispuesto por ley", contendió el juez Estrella Martínez.

"En el caso específico ante nuestra consideración, corresponde al Registrador atender la incongruencia entre los embargos y las Certificaciones de embargos antes reseñadas, y a Oriental Bank el proveer la documentación necesaria para que el Registrador pueda ejecutar tal ejercicio con todos los embargos cuya cuantía en aranceles fue objetada", concluyó el Tribunal al revocar la calificación final de anotación preventiva denegatoria y devolver el asunto a la atención del Registro de la Propiedad.