Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano [originalmente publicado en LeyDeCondominios.com]

A poco más de dos años del paso de los huracanes Irma y María por Puerto Rico, resulta sorprendente que la mayor parte de los condominios se encuentran aún en la etapa de recibo de ofertas por parte de las compañías de seguros. Los administradores y miembros de juntas deben ser muy cuidadosos con respecto al recibo de la oferta y utilización de los fondos, ya que la Ley de Condominios detalla específicamente los pasos a seguir una vez se recibe la tan esperada oferta del seguro.

Recibimos una oferta de la aseguradora, ¿ahora qué?

Luego de presentada la reclamación y realizados los procesos de inspección y ajuste por la aseguradora, se le presentará a la junta una oferta con lo que estiman es la pérdida. El recibo de dicha oferta activa las disposiciones del Artículo 44 de la Ley de Condominios. Dicho Artículo especifica que, en caso de siniestro, la indemnización que se reciba irá dirigida a la reconstrucción del inmueble. Es por ello que el Artículo impone la obligación a la Junta de preparar un plan de distribución de fondos para la reconstrucción que debe ser distribuido a los titulares al menos quince (15) días antes de la asamblea extraordinaria que hay que celebrar para que el Consejo acepte o rechace la oferta.

¿Qué debe incluir el plan de distribución?

El plan de distribución es básicamente una guía de cómo se pretende utilizar los fondos recibidos según las prioridades de su condominio. El plan debe contener un detalle específico de las cantidades que se destinarán a la reconstrucción de cada apartamento, según las cotizaciones y propuestas recibidas, y lo que propone sea destinado para reconstruir las demás áreas comunes del condominio. Aunque la Ley no lo menciona, para este ejercicio sería conveniente presentar al Consejo las cantidades reclamadas por todas las áreas del condominio, aquéllas que fueron ofrecidas por parte del seguro para cada una de las áreas y, según sea posible, tener los costos o estimados de reconstrucción o reemplazo de ventanas, puertas, barandas y otros equipos, según sea el caso. El propósito detrás de este ejercicio es que el Consejo pueda determinar, por mayoría, la forma en que se distribuirán los fondos a base de lo que resulte ser prioridad para los titulares.

¿Qué ocurre si la oferta no es aceptable para el Consejo?

Cuando el Consejo no acepta la oferta del seguro, le corresponde a la junta y al corredor de seguros intentar continuar la negociación. En aquellos condominios donde haya un ajustador público contratado, será este la persona llamada a continuar la negociación. Cuando ya no haya espacio para negociación, procede recurrir a los tribunales o al Comisionado de Seguros. En el Comisionado puede presentarse una querella o solicitar el mecanismo de valoración o "appraisal" que es un tipo de mediación entre las partes para intentar llegar a una oferta razonable. Es importante mencionar que si la oferta no fue aceptada por el Consejo, no se debe cambiar ni depositar el cheque ya que esto podría tener repercusiones en su habilidad de renegociar la oferta. Mucho menos se deben firmar documentos aceptando la oferta final si no se tiene la autorización del Consejo y sin que los mismos sean revisados por el abogado del Consejo. Cuando lo que se recibe es un adelanto, también se recomienda que se le presenten al abogado del Consejo los documentos a firmar, así como copia del cheque antes de su depósito. Estos fondos no deben ser depositados en la cuenta operacional ni de reserva sin contar con la autorización del Consejo. De no contar con dicha autorización, debe depositarse en una cuenta separada creada para ese fin.

¿Qué ocurre si no se tiene seguro o si lo que se recibe del seguro no da para cubrir todos los gastos?

Cuando no hay seguro o lo que se recibe no da para cubrir todas las obras necesarias, los trabajos tendrían que ser costeados por todos los titulares de forma proporcional de acuerdo con su porcentaje de participación.

Aceptamos la oferta, ¿y ahora?

Una vez aceptada la oferta, se debe abrir una cuenta especial de la cual solo podrán hacerse retiros previa certificación jurada del tesorero y secretario en la cual se acredite que el cheque o desembolso fue aprobado por el Consejo y que el acuerdo no ha sido impugnado en ningún foro. Esto último podría requerir que no se hagan desembolsos hasta pasados los treinta (30) días desde la asamblea en la cual se aprobó la aceptación de la oferta. Sin embargo, de ser un asunto que requiera rapidez por asuntos apremiantes de seguridad, entendemos que se podrían hacer desembolsos siempre y cuando no haya una impugnación presentada. En casos en los que el acuerdo haya sido impugnado, deben exponerle al foro la situación apremiante y solicitar autorización para el desembolso. Cabe mencionar además que el Artículo 44 de la Ley también requiere una fianza sobre los fondos recibidos.

¿Cómo debemos trabajar el seguro para el futuro?

El mercado de seguros permanecerá volátil por los próximos años, tal y como ocurrió con posterioridad a eventos como Georges y Hugo. Este es el momento de sentarse con el corredor a evaluar las pólizas, deducibles y opciones para poder determinar la mejor forma de asegurar la propiedad.

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