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Por Daniel Rivera Vargas

Los más recientes desarrollos en el caso del condominio Sol y Playa, en Rincón, están implicando escenarios sin precedentes en el derecho puertorriqueño de propiedad horizontal, según una abogada que se dedica a estos temas.

En este caso, hay una sentencia judicial de febrero de 2022 del juez Abid Eriel Quiñones Portalatín que ordena demoler una estructura -un proyecto que incluiría una piscina y un jacuzzi- porque estaba al menos en parte edificada en terrenos públicos.

Sin embargo, los vecinos no han obedecido la orden. Por lo que, el juez emitió una orden de arresto contra la presidenta de la Junta de Condómines, la exjueza María Isabel Negrón García tras casi 18 meses de incumplimiento con su dictamen.

Sin embargo, tras un recurso de habeas corpus, la abogada fue dejada en libertad ese mismo día, tras lo cual todos los miembros de la Junta renunciaron.

¿Qué es un “habeas corpus”?

Ahora, la Junta de Planificación (JP), demandante en el caso, solicitó una multa de $100,000 en contra del condominio, y la abogada del proyecto ha solicitado al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), que coloque a un síndico ante la ausencia de una Junta debidamente constituida en Sol y Playa.

«Esto es interesantísimo y nos da una oportunidad de poder evaluar por primera vez unas situaciones que, pues en teoría podía pasar, y ahora las estamos viendo», sostuvo Marimar Pérez Riera, abogada con cerca de 15 años de experiencia en régimen de propiedad horizontal.

Explicó que la primera área de incertidumbre es lo que sucede con una sentencia que no se cumple porque no es lo mismo el desacato de la persona que no paga pensión alimentaria que el caso del presidente de la Junta. «Lo que pasa en un caso civil normal es que se impone un desacato, pero en un condominio no está claro», manifestó Pérez Riera.

«La diferencia es que los presidentes de Junta pudieran no estar facultados para ordenar desembolsos económicos porque la regla general es que el presidente debe consultar a la Junta y es la Junta la que ordena hacer pagos», dijo la presidenta y fundadora de la Asociación de Titulares de Condominios, quien también ofrece el curso en línea Interpretaciones del DACO a la nueva Ley de Condominios en Microjuris.

¿Por qué el permiso de construcción del Condominio Sol y Playa fue declarado nulo?

«Lo que crea un fallo en el sistema judicial es que... no es la persona que necesariamente tiene la llave del dinero», indicó.

Le va a salir más caro a Sol y Playa

Pérez Riera sostuvo que la información que ha salido apunta a que la pasada presidenta de la Junta del condominio «hizo todo bien, pero que no tenía culpa de que haya parte de los 69 titulares de apartamentos que no han pagado la derrama que en una fecha anterior se aprobó para pagar los $500,000, que se estima costará la demolición de la piscina y regresar el área a su estado natural».

Pérez Riera adelantó que el incumplimiento con esta parte de la sentencia va a implicar que los gastos económicos van a ser mucho mayores que los $500,000.

A este dinero ahora habrá que sumarle la multa de $100,000 que exigió la JP, lo que les cuesta el síndico que les pondrá DACO y los gastos legales adicionales para enfrentar estos escenarios.

«Van a tener que hacer una segunda derrama», comentó Pérez Riera.

El tiempo que duraría este proceso dependerá de cómo se muevan las autoridades y la actitud de los titulares que, de mantener el patrón actual, podrían estar dilatando el caso por más de una década, estimó la letrada.

Posibles embargos de apartamentos

Otra área de controversia sería cómo evitar que haya un síndico perpetuo y la ejecución de los poderes de esa figura.

Pérez Riera indicó que se supone que una de las prioridades del síndico sea educar a los titulares a asumir las riendas por ellos mismos. De hecho, por ley los síndicos solo pueden estar seis meses en el cargo.

«Hay que ver cómo se encamina la labor del síndico. Puede haber una derrama y puede ya comenzar el proceso de cobro de dinero, y comenzar medidas como cortar la luz a un titular, pero el síndico no tiene poderes dictatoriales», sostuvo Pérez Riera.

Recordó que el síndico ayuda, pero no tiene más poderes que una junta y la Junta sólo tiene los poderes que le confiere el consejo de tribunales (la totalidad de los titulares, que pueden tomar decisiones por mayoría o unanimidad).

¿Y qué pasa si ese consejo no autoriza al síndico a tomar medidas para cumplir las órdenes del tribunal?

Aunque la abogada reconoce que habla de forma especulativa, entiende pudiera haber una asamblea con alguaciles del tribunal presentes para arrestar a titulares que no autoricen el cumplimiento de la orden.

«Si el síndico no logra el apoyo de la Junta, deberá ir al tribunal y pedirle que el tribunal les ordene votar a favor de esa», mencionó.

«Este síndico va a tener una tarea monumental. No solo tendrá la tarea de convocar a los dueños para que tomen las riendas de su condominio sino que va a tener que hacer todo lo que tenga que hacer para que se cumpla esta sentencia. Estamos hablando aquí de, hipotéticamente, emitir embargos, anotaciones de embargo de aseguramiento de sentencia».

De estos titulares insistir en no pagar en este nuevo giro judicial, el síndico o la Junta de Condominios está facultada para tomar medidas como suspender al apartamento el servicio eléctrico o colocarle una anotación de embargo en el Registro de la Propiedad, según indicó está permitido al amparo del artículo 59 de la vigente Ley de Condominios.

El estatuto dice de la siguiente manera: «Cuando se reclame la deuda por la vía judicial, el tribunal, a instancias del demandante, evaluará y determinará si a su juicio procede decretar el embargo preventivo de las bienes del deudor o deudores, libre de fianza, y sin otro requisito que la presentación de una certificación jurada por el Presidente o el Tesorero, ante un notario público u otro funcionario autorizado para tomar juramentos, en que conste el acuerdo que aprobó el gasto exigible y su cuantía, así como la gestión de requerimiento de pago a que se refiere el párrafo cuarto anterior. Una vez decretado el embargo será responsabilidad de la Junta de Directores presentar al Registro de la Propiedad una copia certificada de la orden para su anotación en la finca pertinente».

¿Se le puede embargar el apartamento por no pagar la derrama?, se le preguntó a Pérez Riera. «Le puede embargar esta propiedad. Si no pagas, claro que sí», sostuvo.

El tribunal debe mantenerse vigilante

Asimismo, Pérez Riera identificó que otra área de controversia podría ser cómo se definirá la jurisdicción.

Aseguró que aún con la entrada de DACO, que es una entidad cuasi judicial, los tribunales no deben renunciar a su jurisdicción porque el alcance de la agencia es limitado.

«Al final del día no puede llegar a una orden de arresto, eso el DACO no lo puede hacer, si dejamos solo al DACO manejando al proceso del síndico vamos a perder tiempo porque al final del día podríamos tener que ir al tribunal», expresó.

Explicó que ella en la actualidad tiene un caso donde hay una querella contra DACO porque la Junta de Directores no le quiere dar a un titular una información, y como la Junta insistió en no obedecer, «DACO tuvo que demandar por desacato».

Sobre el hecho de que estas agencias administrativas no puedan imponer ciertas sanciones o multas directamente, sino que tengan que recurrir al tribunal, la abogada dijo favorecer la intervención del tribunal.

Indicó que estas agencias administrativas tienen ya bastante poder otorgado por la legislatura, puesto que son cuasi judiciales, y que tiene que llegar a un punto, como la privación de derechos, que te arresten o cuando hay cantidades de dinero altas, el tribunal debe intervenir.