Por la Lcda. Marimar Pérez-Riera

Es sorprendente que todavía haya Juntas de Directores que piensan que pueden modificar el reglamento del condominio a su antojo, sin respetar la letra de la ley.

Estas Juntas de Directores muestran una gran creatividad para crear nuevas normas que, según su opinión, no están sujetas a la ley. Hemos visto casos en donde las Juntas de Directores creativas: 

•  Interpretan que una «regla» es distinta de un reglamento y, por consecuencia, no tiene que sujetarse al rigor de la aprobación de un reglamento
• Argumentan que si un cambio al reglamento no involucra montos de dinero no es necesario notificar a los titulares
• Afirman que la Junta de Directores tiene algún poder para enmendar ciertas reglas sin el consentimiento de todos los titulares

La ley y los reglamentos están diseñados para proteger los derechos e intereses de todos los titulares, y no deben ser manipulados por un grupo de personas. Es esencial que todas las Juntas de Directores sigan la Ley que precisamente establece el procedimiento para aprobar o enmendar un reglamento. Espero que les sirva de ayuda este pequeño compendio para entender el procedimiento para aprobar una enmienda al Reglamento del Condominio.

Primero

Es importante aclarar que, según la Ley de Condominios, Ley 129-2020, todas las normas y reglas relacionadas con el uso del inmueble deben estar incluidas en el Reglamento del Condominio. Por lo tanto, no existe una categoría de «reglas» separadas del reglamento.

Dice el Artículo 14 de la Ley de Condominios, Ley 129-2020, sobre el contenido del Reglamento:

«El reglamento podrá contener todas aquellas normas y reglas en torno al uso del inmueble y sus apartamentos, ejercicios de derechos, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no contravengan las disposiciones de esta Ley...f) Cuidado, atención y vigilancia del inmueble en sus elementos y servicios comunes, generales o limitados».

Segundo

El Reglamento del Condominio tiene obligatoriamente que ser parte integral de la Escritura Matriz y toda enmienda debe de constar en escritura pública y quedar archivada igual en el Registro de la Propiedad.

Dice el Articulo 13 de la Ley de Condominios, Ley 129-2020:

«La administración de todo inmueble constituido en propiedad horizontal se regirá por lo dispuesto en esta Ley, y además por un reglamento que deberá insertarse en la escritura de su constitución, o que se agregará a dicha escritura. Copia certificada de dicha escritura y del reglamento, y de toda enmienda a los mismos, deberá quedar archivada en el Registro de la Propiedad».

Tercero

El Reglamento del Condominio solamente se puede enmendar o derogar con la aprobación de 2/3 partes de los titulares que a su vez reúnan 2/3 partes de la participación en los elementos comunes.

Dice el Articulo 14 de la Ley de Condominios, Ley 129-2020:

«En cualquier momento, el titular único del inmueble o, si hubiere más de uno (1), dos terceras (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, podrán modificar el reglamento, pero siempre deberá quedar regulado cada extremo de los comprendidos en este Artículo. La modificación tendrá que constar en escritura pública y, además, se presentará para su inscripción en el registro particular de la finca matriz, dejándose archivada en el Registro de la Propiedad copia certificada, según dispone el Artículo 13 de esta Ley».

Cuarto

Para aprobar un reglamento los poderes y deberes delegados en Ley son exclusivamente del Consejo de Titulares; y no de la Junta de Directores. El Consejo de Titulares no se puede ir por encima de la Ley y ‘delegar’ en la Junta de Directores, obviando así las garantías de notificación y votación que impone la Ley.

Dice el Artículo 49 de la Ley de Condominios, Ley 129-2020: «Corresponde al Consejo de Titulares: ...h) Aprobar o enmendar el reglamento a que se refiere el Artículo 13 de esta Ley».

Quinto

Si no se inscribe el Reglamento en el Registro de la Propiedad, no es vinculante para terceros adquirentes. Es decir, toda ‘regla’ que haya sido legalmente aprobada por el Consejo de Titulares que no esté debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad no es vinculante para los titulares que hayan comprado después de la aprobación de dicha regla.

Dice el Articulo 14 de la Ley de Condominios, Ley 129-2020:

«La modificación vinculará a todos los titulares desde que se haya obtenido el voto afirmativo de las dos terceras (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes o desde que haya transcurrido el plazo de treinta (30) días dispuesto en el Artículo 52 (c) de esta Ley sin que hubiera oposición de más de una tercera (1/3) parte de los titulares, que a su vez, reúnan una tercera (1/3) parte de las participaciones en las áreas comunes.

Respecto a terceros, la modificación no surtirá efecto sino a partir de la fecha de presentación para archivo en el Registro de la Propiedad, de la escritura pública en que se haga constar la enmienda, uniéndose copia certificada de la misma a la de la escritura de constitución del régimen y tomándose nota del hecho de la modificación del reglamento en el registro particular de la finca matriz».

Sexto

El requisito de notificación para obtener el consentimiento de 2/3 partes de todos los titulares está
comprendido en la Ley de Condominios y se necesita el fiel cumplimiento de cada uno de los requisitos de
notificación para que esté debidamente aprobada alguna regla.

El Artículo 52(c) de la Ley de Condominios, Ley Núm. 129-2020, dice:

«Los acuerdos del Consejo de Titulares se someterán a las siguientes normas:...(c) Cuando los titulares presentes en una asamblea convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad o de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes estos adoptasen dicho acuerdo, aquellos que, debidamente citados no hubieren asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado, y, si en un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación no manifestaren en la misma forma su discrepancia quedarán vinculados por el acuerdo que no será ejecutable hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad».

Es decir, para aprobar una enmienda al Reglamento, además de tener la votación de 2/3 partes de los titulares, los requisitos legales impuestos en el Artículo 52(c) de la Ley de Condominios, Ley Núm. 129- 2020, son:

• (i) que se haya convocado una asamblea para ese propósito,
• (ii) que estén todos los titulares debidamente citados,
• (iii) que aquellos titulares que no hubieren asistido sean notificados,
• (iv) que la notificación sea de modo fehaciente,
• (v) que la notificación tenga el detalle del acuerdo adoptado por los presentes,
• (vi) que la notificación tenga la advertencia del modo en que pueden manifestar su
  oposición; ejemplo, si su voto es en discrepancia no puede fundamentarse en capricho,
• (vii) que la notificación tenga la advertencia de que si no ejercen su derecho a
  manifestarse, se contará a favor su voto,
• (viii) que la notificación advierta que tienen treinta (30) días para emitir su voto de conformidad o discrepancia.

Séptimo

La oposición de cualquier titular tiene que ser evaluada y considerada por el Consejo de Titulares, si la oposición se hiciere en una asamblea, o considerada por la Junta de Directores, si la oposición se hiciere por escrito después de la asamblea.

El Artículo 52(c) de la Ley de Condominios, Ley Núm. 129-2020, dice:

«La oposición a un acuerdo que requiera unanimidad o dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, según se dispone en el párrafo anterior, y en ningún caso podrá basarse en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. La oposición infundada se tendrá por no puesta. La declaración de un voto caprichoso será tomada por el

Consejo de Titulares en la asamblea en cuestión.

Cuando un titular que no asistió a la asamblea, presente ante la Junta de Directores, su oposición a una determinación del Consejo de Titulares que requiera unanimidad o dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, la Junta de Directores determinará si la objeción fue fundamentada o no,
y le notificará al titular su determinación.

Si se determina que la oposición es infundada, se tendrá por no puesta. El titular podrá impugnar dicha determinación ante el Departamento de Asuntos del Consumidor, a partir de la fecha de notificación de la determinación de la Junta de Directores.

En resumen, para aprobar una enmienda al Reglamento del Condominio según la Ley 129-2020, todas las normas y reglas en torno al uso del inmueble deben estar incluidas en el Reglamento, el cual debe ser parte integral de la Escritura Matriz y enmendado solo con la aprobación de 2/3 partes de los titulares que reúnan 2/3 partes de la participación en los elementos comunes.

El poder para aprobar o enmendar el reglamento recae exclusivamente en el Consejo de Titulares y no en la Junta de Directores. Además, cualquier enmienda debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para ser vinculante para terceros adquirentes. Cada enmienda al Reglamento tiene que estar notificada antes, durante y después de su aprobación siguiendo estrictos requisitos de Ley.

Si alguna de las condiciones o requisitos establecidos en esta lista no se cumple o no se respeta adecuadamente, la regla correspondiente se considerará nula y sin efecto.

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